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Acheter un bien immobilier à Miami: le guide d’achat

Investir à Miami

Le Guide d’Achat Immobilier à Miami

Acheter un appartement, acheter une maison individuelle à Miami, n’est pas facile lorsque l’ on ne vit pas sur place. L’agence immobilière Francophone OfCourseMiami vous explique point par point la procédure d’ achat de façon simplifiée. Pas de panique, nous sommes là et nous nous occupons de tout de A à Z, avant, pendant et après la vente. Vous pouvez VRAIMENT compter sur nous.

 

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Vue sur Océan de l’appartement #802 de l’Akoya

Vous avez des questions? Nous avons les réponses.

Vous souhaitez et allez peut-être investir dans l’immobilier en Florideacheter un bien pour la première fois à Miami , mais vous ne connaissez pas les procédures et démarches liées à un achat à Miami? Vous vous interrogez sur le mode d’acquisition: acquérir en nom propre? Ou acquérir par le biais d’une société. Nous allons aborder ces différents points successivement dans notre guide.

« Un investisseur étranger peut acheter, vendre et exploiter une propriété aux Etats-Unis sans visa ou permis de travail. »

L’offre d’achat

Une fois les recherches terminées, vous avez trouvé votre « coup de coeur », ou pour le moins l’appartement ou la maison qui vous satisfait, l’étape suivante est la rédaction de l’offre d’achat.

L’offre d’achat, doit être rédigée sous forme de contrat et soumise au vendeur. Le contrat (Contract for Sale & Purchase) est un document standard utilisé dans toutes transactions immobilières en Floride et approuvé par le barreau des avocats de Floride.

« Le contrat utilisé sera le même document pour la promesse de vente et la signature du contrat. »

Dépôt de garantie

Dès signature du contrat par le vendeur et l’acheteur (donc les deux parties), l’offre est accompagnée d’un dépôt de garantie équivalent en général à 10% du montant de l’achat. Cette somme devra être versée dans les 3 à 5 jours, après l’acceptation de l’offre par le vendeur, sur le compte séquestre de l’avocat immobilier qui vous représentera dans cette acquisition.

« Si vos fonds se trouvent en dehors des USA, le dépôt de garantie devra faire l’objet d’un virement international bancaire sur le compte séquestre de l’avocat. »

La durée du bail

La durée d’une transaction immobilière en Floride entre la signature de la promesse de vente et l’acte définitif, est de 30 et 60 jours, la moyenne étant de 45 jours. L’avocat immobilier qui vous représente à partir de la signature du contrat, garanti une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l’opération et en étant assuré par une compagnie d’assurance notoirement solvable et reconnue par le barreau de Floride.

« L’avocat immobilier aux Etats-Unis (Real Estate Attorney ou Lawyer) remplace le notaire en Europe. »

Le droit d’annulation

A partir de la signature du contrat, vous avez une période d’inspection de 15 jours pour effectuer une inspection du bien par un professionnel licencié de l’Etat de Floride. Le rapport d’inspection, extrêmement détaillé avec photos, est un compte rendu de l’état général de la propriété et fera apparaître, s’il y en a, tous les vices évidents ou cachés ainsi que et les problèmes éventuels liés à l’appartement (électricité, climatisation, plomberie, électroménager, toiture, termites, etc.). Dans le cas où cette inspection ne serait pas satisfaisante, vous avez la possibilité d’annuler le contrat et récupérer l’intégralité de votre dépôt de garantie, ou de négocier avec le vendeur et par notre intermédiaire, une baisse du prix de vente.

« L’inspection n’est pas obligatoire mais vivement conseillée. Il faut compter environ $250 pour un appartement d’une chambre. »

Achat en nom propre ou via une Société

Deux solutions s’offrent à vous: vous pouvez acheter ce bien en votre nom propre ou vous pouvez investir par l’intermédiaire d’une société de type LLC (transparente fiscalement).

L’achat d’un bien immobilier en nom propre vous expose à un risque sur votre patrimoine. Vous êtes donc vulnérable au niveau des poursuites et mésaventures dont vous pouvez faire face en tant que propriétaire. Votre patrimoine ne sera pas protégé et lors d’un investissement groupé cette option ne serait pas raisonnable.

L’acquisition par le biais d’une société offre le principal avantage de protéger votre patrimoine. La procédure de transmission en cas décès sera également simplifiée.

« Il est donc préférable d’investir en utilisant une société qui servira de rempart en cas, de conflits ou de procédures » à votre endroit sans que cela n’ait d’impact fiscal car la LLC est une société transparente fiscalement au même titre qu’une SNC ou SCI ou SUP en France.

Approbation de l’acheteur par le syndic

En Floride, chaque condominium possède un syndic de copropriété (condo association) qui a pour fonction de faire appliquer, auprès de copropriétaires, le règlement de copropriété (condo docs) et de gérer les éventuels problèmes de travaux dans la copropriété ou de conflits de voisinage. En tant qu’acheteur vous serez donc obligé de vous faire approuver par cette condo association. Cette approbation est obligatoire de par la loi et sans elle la vente ne pourra pas se réaliser.

Il faudra donc, pour ce faire, remplir et soumettre un formulaire détaillé avec copie de vos passeports, informations relatives à votre emploi et vos informations personnelles au management qui examinera votre dossier. Cette procédure peut prendre jusqu’à 15 jours ouvrés.

« Les frais d’enregistrement à payer à la condo association varient entre $100 à $200 selon la résidence. »

« Cette approbation n’est pas requise dans le cadre d’achat de villa sauf si celle-ci se trouve à l’intérieur d’une communauté gérée par une association de propriétaires. »

La signature définitive (Le Closing)

Une semaine avant la signature définitive (closing), nous vous transmettrons un arrêté final du décompte d’acquisition (HUD), incluant tous les frais annexes à l’achat, ce qui est convenu d’appeler en France « les frais de notaires« . Suite à réception du HUD, il faudra donc verser la balance des fonds sur le compte séquestre de votre avocat rédacteur de l’acte définitif. Le jour du closing, il est nécessaire, de faire un état des lieux pour s’assurer de la condition du bien en conformité avec les clauses du contrat. Cet état des lieux incombe à l’agent immobilier, il fait partie de son travail et est gratuit.

La signature des documents de vente peut se faire électroniquement à distance via Docusign. La remise des clefs se fait lors de la signature définitive par le vendeur.

« Toute la procédure d’achat peut se faire à distance, à l’exception de l’ouverture de compte bancaire. »

Exploitation et gestion du bien

Vous êtes désormais propriétaire à Miami! Félicitations! Pour encaisser vos loyers vous devez procéder à l’ouverture d’un compte bancaire, pour votre comptabilité et encaisser l’argent de vos revenus locatifs. L’ouverture d’un compte bancaire se fait très rapidement et sans rendez-vous. Il suffit de vous munir de votre passeport et de votre permis de conduire (ou carte d’identité) et d’un minimum de $100 pour votre premier dépôt.

« Nous recommandons les banques Citibank et Bank Of America dont les agences sont très nombreuses à Miami et aux Etats-Unis. »

Si vous désirez louer votre bien, que ce soit pour de la location long terme ou location court terme, nous vous assisterons, vous accompagnerons, nous mettrons tous les outils de gestion en place pour rendre votre investissement facile à gérer.

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