Rentabilité assurée ! Mais il est préférable de bien respecter les règles. Pour être tout à fait clair, les lois limitant la location courte durée ou saisonnière existent déjà à Miami et ce depuis toujours.
Brigitte Respaut Clément, fondatrice d’ Ofcoursemiami, nous parle de la location saisonnière à Miami.
Les restrictions de la location saisonnière
Le règlement de copropriété détermine la durée de location autorisée.
Ce règlement de copropriété, dont le candidat acquéreur a parfaitement connaissance puisqu’il le reçoit avant la signature définitive et pendant la période de rétractation possible d’une promesse de vente, indique clairement les possibilités locatives de l’appartement. Ces possibilités peuvent aller de l‘interdiction pure et simple de louer quelque soit la durée, à l‘autorisation de louer même à la journée, avec tous les cas de figure possibles entre ces deux extrêmes.
Malheureusement les candidats acquéreurs ne lisent pratiquement jamais ce document mais l‘agent immobilier, s’il fait bien son travail, doit le lire et avertir le potentiel acquéreur de la teneur de ce règlement de copropriété et des possibilités locatives liées a ce règlement de copropriété.
La loi d’urbanisme en général qui stipule que la location saisonnière n’est permise que dans les zones commerciales (le zoning) sauf dérogation accordée par la mairie. Donc pour que la location saisonnière soit permise il faut la conjugaison de ces deux facteurs: le règlement de copropriété et la loi d’urbanisme qui s’applique.
Pourquoi la Mairie ferme très souvent les yeux sur la non application de la loi?
Car il y a une surcharge et une surpopulation de touristes à Miami (40 millions de voyageurs ont transité en 2013 par l’aéroport de Miami) et le nombre de chambres d’hôtel est nettement insuffisant pour accueillir l’intégralité de ces visiteurs. Ces touristes représentant une manne extrême pour l’économie de Miami, ceci explique cela. Tant qu’il manquera des chambres d’hôtel, le syndicat des hôteliers ne fera pas pression sur la mairie pour endiguer ce phénomène. Il est bien entendu cependant que si la Mairie reçoit des plaintes de la part du voisinage, elle fera intervenir la police municipale et donnera un avertissement au propriétaire suivi dans certains cas d’une pénalité importante si récidive.
En revanche les syndicats des copropriétaires, eux, sont “très” vigilants et très strictes sur l’application du règlement de copropriété et n’ont aucun intérêt lié au nombre de touristes résidant à Miami. Mais eux aussi, parfois, ferment les yeux sur ces locations saisonnières pour ne pas être en conflit avec les copropriétaires de l’immeuble.
Les prix sont en augmentation constante concernant les biens en locations saisonnière car il y en a peu de totalement autorisés, et la demande est très forte. La rentabilité pour ces biens-là sont effectivement très intéressantes et frisent parfois les 9 %.
*Attention, la location de villas à Miami Beach, en courte durée, à la semaine par exemple, n’est en principe pas autorisée. Ces villas sont pratiquement toutes en zone résidentielle, et vous risquez de recevoir des plaintes des voisins, ce qui peut se terminer par une visite de la police de Miami Beach avec rapport en conséquence et des ennuis pour le propriétaire.
La grande force d’OfCourseMiami est que nous avons su nous structurer efficacement tant pour les locations longue durée que pour les locations courte durée. Contrairement à beaucoup d’agents immobilier nous sommes une véritable équipe capable de faire face à tous les besoins de nos clients, avant, pendant et après l’acquisition, ce qui fait que les rentabilités des biens de nos clients sont toutes optimisées.
Les taxes sur les locations saisonnières
Elles sont composées globalement de la façon suivante: taxe de la ville (payable à la Mairie) + taxe hôtelière + sales taxes (sorte de TVA) = 13 % environ (14% sur Miami Beach ), mais celles-ci sont prélevées aux locataires et reversées par les propriétaires sans que ceux-ci s’en rendent compte! Dans tous les cas, en revanche, les taxes liées à la location saisonnière sont dues quand bien même celle-ci est interdite. Ceci est la zone grise de la loi.
La « sales tax » (à prononcer en anglais) est reliée aux services fiscaux (IRS) et doit être payée impérativement sous peine de sanctions pénales importantes (sur les belles villas par exemple ces locations ne passent pas inaperçues donc attention).
Nous ne pensons pas que ces restrictions se durcissent durant les prochaines années. A savoir aussi que certains nouveaux immeubles, dans le quartier de Brickell par exemple, tout aussi attractifs que ceux de Miami Beach, et à seulement 15 minutes en voiture des plages, autorisent ce type de locations.
