Pourquoi tout investisseur en Floride doit connaitre la règle de « l’échange d’impôt différé 1031 »? Comment en bénéficier ?
Cet « échange » permet à un investisseur de vendre un bien et de réinvestir l’ intégralité du montant de la vente dans une nouvelle propriété, permettant ainsi de reporter toutes les taxes sur les gains en capital.
Cette transaction est permise par le paragraphe 1031 du Code de l’Internal Revenue Service (IRS, soit le Trésor Américain) que nous avons traduit ci-dessous en français (texte original après la traduction) :
« Aucun gain ni perte ne doit être comptabilisé sur l’échange de biens immobiliers détenus à des fins productives dans un commerce ou une entreprise ou pour un investissement, si de tels biens immobiliers sont échangés ils doivent l’être uniquement contre des biens immobiliers de la même nature devant être détenus soit pour un usage productif dans un commerce ou une entreprise, soit pour un investissement »
“No gain or loss shall be recognized on the exchange of real property held for productive use in a trade or business or for investment, if such real property is exchanged solely for real property of like-kind which is to be held either for productive use in a trade or business or for investment.”
Concrètement, grâce à cette possibilité d’échanges pour une imposition différée, les investisseurs peuvent reporter les impôts sur les gains en capital, ce qui a l’ avantage de faciliter la croissance importante de leur portefeuille tout en augmentant le rendement du capital investi.
Pour pouvoir accéder et bénéficier de tout le potentiel de cette clause d’impôt particulière, il est fondamental de posséder toute la compréhension de ce mecanisme et des applications prévues au paragraphe 1031 du Code du Trésor Américain.
L’ équipe francophone de l’ agence immobilière OfCourseMiami, grace a notre réseau d’ avocats immobilier Franco Américains saura vous guider dans une telle transaction. Contactez-nous à contact@ofcoursemiami.com et nous vous accompagnerons de manière personnalisée tout au long de votre projet jusqu’à son plein succès !
Quelles sont les exigences pour bénéficier du « 1031 Exchange »
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Respecter la règle des 45 et 180 jours
Une fois que l’investisseur (ou l’échangeur) a vendu sa propriété, il ou elle a 45 jours pour trouver une ou des propriété(s) de valeur équivalente ou supérieure.
Une fois trouvée, l’échangeur dispose d’ un délai de 180 jours à compter du jour il ou elle a vendu sa propriété pour acquérir la ou les propriété(s) rencontrée(s) (ou de 135 jours à compter de la fin de la période des 45 jours).
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Propriété similaire avec le « 1031 Exchange »
L’investisseur doit obligatoirement acquérir une propriété dite “similaire “(like-kind). Par exemple, l’échangeur ne peut pas vendre un duplex et faire l’acquisition d’une propriété commerciale, ou il / elle ne pourrait pas vendre un terrain et acheter un appartement. La propriété doit juste entrer dans ce critère de « like-kind ».
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Cela ne fonctionne que dans le cadre d’ investissement
Les biens vendus (biens restitués) et les biens nouvellement acquis (biens de remplacement) doivent être détenus à des fins d’investissement ou d’affaires.
Par conséquent, vous ne pouvez pas vendre votre résidence principale et acheter ensuite une propriété en tant qu’investissement. Et vis et versa vous ne pouvez pas non plus vendre des biens d’investissement puis acheter une maison principale.
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Dette égale ou supérieure et équité dans un échange 1031
Si l’échangeur vend une propriété pour 1 million de dollars, dont 500 000 $ en capitaux propres et 500 000 $ en dette, l’échangeur doit alors acheter un nouveau bien pour 1 million de dollars ou plus.
En outre, l’échangeur doit utiliser tous les capitaux propres et remplacer toute la dette pour pouvoir reporter 100% des taxes sur les gains en capital.
L’échangeur peut également ajouter un produit supplémentaire au nouvel achat s’il le souhaite, et l’échangeur peut prendre des dettes supplémentaires s’il le souhaite également.
Si l’échangeur ne souhaite pas utiliser tout le produit de la vente, il peut effectuer un échange partiel et payer les taxes sur les gains en capital applicables sur la différence. Ceci est dénommé « démarrage » (boot).
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Reçu constructif et intermédiaire qualifié pour un échange 1031
L’échangeur ne peut pas recevoir l’argent de la vente. C’est ce que l’on appelle un « reçu constructif » (constructive receipt) et qui déclencherait une situation imposable sur ces sommes reçues. Selon les dispositions de la sphère de sécurité de l’IRS, l’échangeur doit utiliser un intermédiaire qualifié ou « QI » (Qualified Intermediary) pour faciliter la transaction 1031.
Le QI est une tierce partie indépendante (qui n’est ni votre avocat, ni votre agent, ni votre courtier) qui détient le produit de la vente et qui achète la propriété de remplacement en votre nom. Dans l’environnement actuel, il est extrêmement important de ne s’ adresser qu’a des intermédiaires qualifiés, fiables, assurés et pouvant se porter caution. Encore une histoire de réseau !
Contactez-nous pour de plus amples informations à ce sujet, nous sommes très exigeants sur les intermédiaires avec lesquels nous travaillons.
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À très bientôt sous le soleil de la Floride !