L’ une des choses les plus importantes à retenir lorsque vous investissez dans l’immobilier en Floride est aussi de réfléchir à l’utilisation intelligente d’une LLC (société à responsabilité limitée).
La Floride, toujours aussi attirante
Il est vrai qu’il n’y a rien de plus attirant que les belles plages de toute la côte Sud Est des Etats Unis, le temps chaud et ensoleillé presque toute l’année, et le style de vie luxueux que les gens associent aisément à la Floride.
Des individus du monde entier viennent en Floride, des snowbirds (le nom des canadiens qui viennent passer l’ hiver en Floride à cause de son climat plus clément ), des retraités, des investisseurs étrangers sans oublier les touristes… notre “Sun Shine State” attire toujours autant le monde entier. Cet afflux de population a créé un boom constant sur le marché immobilier résidentiel et commercial, générant de ce fait des emplois dans l’ état de Floride qui peut s’ enorgueillir aujourd’ hui d’avoir un très faible taux de chômage ( moins de 4% ! 3.7% exactement)
La LLC, une protection pour les propriétaires de biens immobiliers en Floride
Si vous désirez vous aussi de devenir propriétaire en Floride, l’une des choses les plus importantes à retenir lorsque vous investissez dans l’immobilier est aussi de réfléchir à l’utilisation intelligente d’une LLC (société à responsabilité limitée). Il s’agit d’une structure juridique, couramment utilisée, dans laquelle les membres de la société ne peuvent être tenus personnellement pour responsables des dettes ou du passif de l’entreprise. Ils en sont protégés.
Pourquoi utiliser une LLC en Floride pour acheter des biens immobiliers?
Monique Herzstein Expert-Comptable à Miami, nous explique cela lors d’une récente interview donnée à ofcoursemiami :
M.H. : ” Les personnes qui désirent acquérir des biens immobiliers en Floride, que ce soit en tant qu’investissement ou pour un usage personnel, devraient utiliser une LLC en Floride en raison de tous les avantages que ces dernières comportent… les sociétés à responsabilité limitée représentent une grande valeur avec leur nature flexible et la grande protection qu’elles offrent, raison pour laquelle elles sont couramment utilisées en Floride…”
Quel est le bénéfice pour un acheteur de créer une LLC ?
M.H.:
- Protection de la vie privée : le bénéfice le plus important pour nos clients qui possèdent une LLC en Floride est sans doute la protection de la vie privée du client, au niveau de l’enregistrement des titres de propriété.
- Protection des actifs : Un autre avantage important de l’utilisation d’une LLC est la protection des actifs. Une LLC limite la responsabilité à la fois en Floride et au niveau de la résidence du client. Par exemple, s’il y a un processus judiciaire à l’encontre d’un client, sa propriété est protégée sous le nom de la LLC. Si la LLC est attaquée lors d’ un procès, alors seuls les actifs appartenant à la LLC peuvent être utilisés pour payer le litige judiciaire. Il n’y a pas de contagion avec les autres biens éventuels détenus par d’autres LLC. Il vaut mieux donc constituer une LLC par bien détenu.
- Réduction de la responsabilité locative : posséder une propriété par le biais d’une LLC peut également réduire la responsabilité locative.
- Planification fiscale facilitée : elle représente un gros avantage si on utilise une LLC pour acheter de l’immobilier. Les LLC sont des entités transparentes qui limitent les obligations fiscales aux États-Unis et dans le pays d’origine du client. Par exemple, l’achat d’une propriété avec une LLC peut être facilement jumelé avec des fiducies ou des entités étrangères pour s’assurer que la propriété et les actifs évitent l’homologation et aillent directement au membre de la famille affecté.
- Transmission du bien immobilier plus souple: Il est possible de prévoir la transmission du bien immobilier détenu par une LLC en élaborant un Operating Agreement, décrivant tous les événements pouvant survenir lors de la vie de la société, et notamment à qui les parts doivent être transmises en cas de divorce, décès,…
- Allègement fiscal : Juridiquement et fiscalement, la LLC est très avantageuse. Il s’ agit d’ un mixe entre Société à Responsabilité Limitée et Société Civile Immobilière. Elle permet d’avoir une responsabilité limitée comme une SARL, mais est transparente fiscalement pass-through), c’est à dire imposée aux taux des particuliers, beaucoup plus intéressants que ceux des sociétés.
- D’ailleurs, d’après le Département d’État de la Floride, les deux tiers de toutes les nouvelles entités commerciales en 2017 étaient des LLC de Floride.Ce nombre devrait même augmenter considérablement grâce à la Loi sur les réductions d’impôt et les emplois, qui prévoit un traitement fiscal favorable pour les entreprises pass-through.
Y a-t il d’autres choses a savoir savoir avant d’utiliser une LLC en Floride ?
M.H : Absolument ! Certaines personnes pourraient se dire “Mais je ne suis pas un client étranger, je viens de Floride, est-ce qu’une LLC est toujours une option pour moi ?”A contrario Il en est de même pour les étrangers non résidents, qui ont tout à fait le droit de créer des LLC. Une LLC est effectivement une option pour toute personne qui veut se protéger de la responsabilité personnelle ou protéger sa vie privée, exactement comme les célébrités.
Que faire si le client a déjà acheté la propriété sous mon nom personnel ?
M.H. : la création d’une LLC et le transfert de la propriété en nom personnel du client à la LLC est une transaction simple et peu onéreuse.
Si un client achète plusieurs propriétés, devra-t-il- utiliser une LLC ou plusieurs LLC ?
M.H. C’est une excellente question. Il est conseillé de former une LLC individuelle pour chaque propriété achetée. Cela garantit que l’exposition du passif de l’investisseur pour une propriété donnée est limitée à cette seule propriété. Si plusieurs propriétés appartiennent à une seule LLC, la responsabilité résultant de l’une des propriétés pourrait alors entraîner une exposition de toutes les autres (principe de contagion).
Si chaque propriété est détenue par une LLC individuelle, l’exposition maximale sur une propriété ou LLC serait limitée à la propriété détenue par la LLC.
Un autre élément important à retenir est qu’il ne devrait pas y avoir de mélange d’actifs : en clair, toutes les taxes et tous les frais pour la propriété doivent être payés par la LLC et non par le compte personnel de la personne propriétaire.
Si le paiement provient du compte personnel de l’individu, il est possible qu’un tribunal puisse se servir de cela et tenir ainsi le client responsable en cas de litiges.
En sommes, lors de l’achat d’une propriété, les fondamentaux à avoir à l’esprit sont : où investir, dans quel type de propriété investir ou combien de temps pour louer la propriété.
Mais la chose la plus importante à retenir est de toujours acheter de manière intelligente et d’utiliser une LLC.
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À très bientôt sous le soleil de la Floride !